纾困政策持续叠加,助力房价止跌回稳

纾困政策持续叠加,助力房价止跌回稳

我笑了 2024-11-16 网络 1 次浏览 0个评论

  李宇嘉(广东省住房政策研究中心首席研究员)

  11月15日,国家统计局发布了10月份70城住宅价格指数。数据显示,10月份一二三线城市商品住宅销售价格环比降幅收窄或转涨、同比降幅趋稳,房地产市场预期进一步改善。其中,一线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.2%,降幅比上月收窄0.3个百分点;二三线城市新建商品住宅销售价格指数环比均下降0.5%,降幅均比上月收窄0.2个百分点。

  二手房方面,一线城市二手住宅销售价格环比由上月下降1.2%转为上涨0.4%,为近13个月以来首次转涨;二三线城市二手住宅价格指数环比分别下降0.4%、0.6%,降幅分别收窄0.5个和0.3个百分点。同时,新房和二手住房价格上涨城市数明显增加,其中新房价格环比上涨城市从上月的3个增加到7个,二手房价格环比上涨城市数从上月的0个增加到8个。总的来看,经历前期持续下跌之后,房价出现了跌幅趋缓的态势,部分城市甚至出现止跌迹象。

  值得注意的是,一二三线城市房价指数跌幅均有收窄,特别是前期下跌幅度大,二手房价指数领跌70城的一线城市,此次跌幅收窄趋势更明显,二手房价指数甚至止跌回升。这主要得益于9月底以来,一线城市充分用好调控自主权,因城施策调整限购政策,以及10月份以来,国家及各地不间断地出台新的纾困政策、落实既有的政策,商品房市场交易活跃度一直比较高。

  市场交易较为活跃,带动市场预期回升和房价趋稳。比如,根据广州合富大数据的统计,10月广州二手住宅市场平均议价空间(业主挂盘价愿意下调的幅度)降至8.1%,与9月相比缩减了0.6个百分点,反映行情转趋活跃之后,业主已不愿在价格上作出过多让步。新房方面,10月份是商品住房促销月,多家龙头房企联合发出《“百城千企商品房促销活动”承诺倡议书》,承诺不随意哄抬价格扰乱市场,不过度降价搞恶性竞争,对稳定价格也有积极作用。

  从9月26日中央政治局会议部署“止跌回稳”新指示后至今,商品房市场活跃度一直保持在高位,深圳、成都等热点城市进入11月份的市场热度不输10月。其他城市尽管交易量在环比上有所下滑,但仍明显好于9月份。

  这主要源于有效落实存量政策,加力推动增量政策落地见效的密集行动未停止,给市场传达了积极的信号,即在“止跌回稳”的新基调下,“市场不止跌、政策不停止”。比如,10月17日,住建部等四部委部署了“四个取消、四个降低、两个增加”的新政;11月8日,财政部宣布“10万亿元额度化解地方隐性债务(新增6万亿元债务限额、4万亿元专项债额度)”助力房地产行业风险缓释;11月13日,财政部等三部委联合发布房地产税收新政,在降低需求端交易税负和供给端开发税负同步发力,也是近年来力度最大的一次定向减税;11月15日,城中村改造政策支持范围从最初的35个大城市扩大到近300个地级及以上城市。

  近期,商品房市场纾困政策的逻辑和过去不一样,即不断落实存量政策和不断推出增量政策,让政策持续形成叠加效应、提高边际效应,极大提振了市场的预期。而且,在降低门槛、降低成本方面,税收、金融以及各地财政补贴的发力,切切实实地给住房消费减负。比如,5年期LPR今年下降了60个基点;存量房贷利率在去年10月份下调了70个基点的基础上,今年再次下调50个基点,很多居民住房按揭的月供成本相比今年年初有千元级别的降幅。

  税收政策也如此。个人购房享受契税低税率(1%或1.5%)的面积标准从90平方米以下扩大到140平方米以下,不管首套房还是二套房,均享受该优惠。比如,一线城市1000万元的非普通住房契税从30万下降至15万元。对个人销售已购买2年以上(含2年)住房一律免征增值税。这些政策不仅利好改善型需求,也能促进刚需群体入市,带动交易循环旺盛。交易活跃度增加,自然能产生类似股市换手率提升的效果,对稳定价格有较大帮助。

  前期价格充分调整使得购房门槛降低,近期各项纾困政策产生的切切实实的降成本效应,也让合理需求更容易释放和满足。以深圳为例,近期刚需和改善型需求在新房和二手房都比较活跃,各价位段分布比较均匀。根据深圳最大房产中介乐有家统计,10月份深圳二手住房交易中,300万元以下、300万~500万元、500万~800万元、800万元以上销售占比分别为22.3%、32.0%、26.3%和19.4%,显示各个需求段的交易都比较活跃,这种良性循环是房价稳定的最大动力。

  下一阶段,预计存量政策落地和增量政策储备出台的循环还会继续,对交易活跃度的保持、预期的提振还会形成支撑。同时,城中村改造货币化安置范围扩大,也有利于后续商品房库存去化。如果专项债、专项借款在推进收购存量土地、房屋和城中村改造货币化安置上也能形成项目落地,这将在中期内提升商品房需求的活跃度,从而夯实房价止跌回稳的基础。

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